Analisi degli investimenti immobiliari

Una buona analisi delle condizioni di mercato significa riduzione dei rischi e massimizzazione del profitto.

Il valore degli immobili, almeno in certi Paesi, è sempre stato considerato un punto fermo. Se sovrapponiamo l’andamento di un indice del mercato azionario italiano e l’indice dell’andamento dei prezzi immobiliari negli ultimi anni si riscontrerà la stabilità ed una costante crescita del secondo, rispetto alla volatilità del primo. Questo scenario è quello che nell’immaginario comune è normale convinzione il mattone è un investimento sicuro e redditizio.

Nell’ultimo periodo, dalla crisi immobiliare (e dei subprime) negli USA alla crisi economica dell’area Euro il pensiero comune è profondamente cambiato. L’introduzione del principio del giusto valore (Fair Value) e l’adozione degli Standard Internazionali di Valutazione IVS - IAS, anche nel mercato italiano, ha portato ad un profondo mutamento del modus operan degli operatori del mercato, prime fra tutti gli Istituti di Credito.

Sia nelle importanti operazioni dei grandi Gruppi Immobiliari, sia nella conduzione di una semplice compravendita immobiliare tra due privati, diventa nodale capire quali possano essere gli scenari possibili ed i valori in gioco.

Nei processi decisionali è necessario evitare la tentazione di farsi influenzare solo dall’andamento del mercato immobiliare in generale, prescindendo dall’analisi del singolo ciclo di vita economico strettamente connesso alla realtà locale, unica nel suo contesto economico e culturale.

Ai fini di una corretta interpretazione degli indicatori immobiliari a sostegno delle proprie scelte di investimento, è dunque fondamentale la completa comprensione del loro andamento non solo nel tempo ma anche per tipologia, posizione e potenzialità di trasformazione.

L’esigenza di studi e analisi sugli investimenti e sui mercati immobiliari è sempre maggiore, negli ultimi anni, la presa di coscienza dell’importanza di tali studi per il settore ha contribuito e sta contribuendo a migliorare le condizioni di trasparenza anche del mercato italiano. Questo conseguentemente ha permesso una evoluzione anche dei metodi di valutazione dei beni immobiliari: per esempio, l’utilizzo del criterio finanziario con l’attualizzazione dei flussi di cassa per la valutazione di immobili commerciali, oppure grazie alla sempre maggiore disponibilità di dati trasparenti ed attendibili è sempre più agevole l’applicazione di un market comparison approach per immobili residenziali. Valutare a priori un investimento immobiliare sia esso limitato all’acquisto di un immobile da parte di un privato o quello di una ditta costruttrice o di un fondo immobiliare necessità, al fine di limitare al minimo i rischi, un’adeguata analisi eseguita da professionisti del settore.